¿Vendes en San Juan, Guaynabo o Dorado?Una tarifa fija, no una comisión.
Corredores locales licenciados que listan, negocian y cierran la venta de tu hogar en el área metropolitana de San Juan por una sola tarifa fija según su precio. Fijada antes de conocer a tu corredor. Sin exclusividad. Cancela cuando quieras. Se paga solo al cierre.⁶
Sin compromiso hasta que tu hogar esté listado. Cancela desde tu panel.
San Juan (unos 329,700 habitantes), Guaynabo (unos 89,100) y Dorado (unos 35,900) son tres municipios del área metropolitana de San Juan, en la costa norte de Puerto Rico, desde las torres del Condado en la capital hasta las comunidades turísticas de Dorado, a unos 35 minutos al oeste, y Landian trabaja en los tres con corredores locales licenciados. Los vendedores ponen su hogar en el MLS con un corredor local licenciado por una sola tarifa fija según el precio del hogar, no una comisión: $6,999 fijos para una casa de alrededor de $700,000. $11,999 fijos para una casa de alrededor de $1,250,000. $19,999 fijos para una casa de alrededor de $2,500,000. La tarifa se muestra antes de conocer al corredor, se escribe en tu acuerdo y se paga solo al cierre. Los compradores reciben un corredor del comprador con la misma tabla, según el precio del hogar que compran, y la tarifa suele cubrirse con la aportación del vendedor; lo que el vendedor aporte por encima regresa como reembolso o crédito de cierre donde se permita.⁶
San Juan, Guaynabo y Dorado en cifras
Las viviendas de mayor valor de la isla. De los 78 municipios de Puerto Rico, Guaynabo, San Juan y Dorado tienen los tres valores medianos de vivienda más altos según el Censo, y Guaynabo también tiene el ingreso mediano por hogar más alto.
San Juan
Municipio, 47.9 millas cuadradas de tierra
Residentes
329,737
estimado al 1 de julio de 2025
Valor mediano de la vivienda*
$171,200
Propietarios
52.8%
Casas independientes
39.7%
Ingreso mediano por hogar
$27,992
Viaje promedio al trabajo
24.0 min
Guaynabo
Municipio, 27.6 millas cuadradas de tierra
Residentes
89,055
estimado al 1 de julio de 2025
Valor mediano de la vivienda*
$226,800
Propietarios
72.4%
Casas independientes
52.6%
Ingreso mediano por hogar
$46,731
Viaje promedio al trabajo
24.5 min
Dorado
Municipio, 23.1 millas cuadradas de tierra
Residentes
35,891
estimado al 1 de julio de 2025
Valor mediano de la vivienda*
$169,900
Propietarios
78.8%
Casas independientes
72.6%
Ingreso mediano por hogar
$36,391
Viaje promedio al trabajo
33.9 min
Estimados de población de la Oficina del Censo de EE. UU. y tablas de la Encuesta sobre la Comunidad de Puerto Rico: los residentes son el estimado de población al 1 de julio de 2025; *el valor mediano de las viviendas ocupadas por sus dueños, los propietarios (porcentaje de viviendas ocupadas por sus dueños), las casas independientes (viviendas unifamiliares independientes como porcentaje de todas las viviendas), el ingreso mediano por hogar (en dólares de 2024) y el tiempo promedio de viaje al trabajo son cifras de la encuesta de 2020-2024, así que los precios de venta recientes pueden ser más altos. El área de tierra viene del Gazetteer del Censo 2020; las posiciones son nuestro orden de las mismas tablas para los 78 municipios.
Vivir en San Juan, Guaynabo y Dorado
La región capital en cuatro partes: los barrios de playa de San Juan, su ciudad amurallada y Miramar, las lomas y las calles con portón de Guaynabo, y la costa de Dorado.
Ocean Park desde el aire, San Juan
San Juan · Condado y Ocean Park
Torres de condominios, una laguna y las playas de la ciudad
El Condado es el distrito de torres frente al mar de San Juan, a lo largo de la Avenida Ashford, que Discover Puerto Rico llama la “Quinta Avenida” de la isla, con hoteles como el Condado Vanderbilt y La Concha, restaurantes y tiendas a distancia caminando, y el aeropuerto a unos 10 minutos (5 millas). Detrás queda la Laguna del Condado: 200 acres de manglares, praderas de yerbas marinas, playas de arena y arrecifes de coral donde se alimenta el manatí antillano, en peligro de extinción, declarada por ley en 2013 la primera reserva natural estuarina del área metropolitana. La gente sale en kayak y en paddleboard de día y de noche, y en el parque Ventana al Mar hay yoga al aire libre y gente mirando la puesta del sol.
Al lado, la playa de Ocean Park tiene un ambiente más relajado, según Discover Puerto Rico, y sus olas medianas atraen a surfers y principiantes en la entrada del Último Trolley. Junto con El Escambrón, la playa del Condado y la de Ocean Park son las tres principales playas urbanas de la ciudad.
San Juan se fundó en 1521. Sus fuertes forman parte del Sitio Histórico Nacional de San Juan: El Morro, construido en 1539 y reparado y renovado durante los 250 años siguientes, y San Cristóbal, en construcción de 1634 a 1790; en 1634 también empezaron las murallas de la ciudad (Servicio Nacional de Parques). Discover Puerto Rico dice que San Cristóbal cubre más de 27 acres y es la fortificación más grande que España construyó en el Nuevo Mundo. La Fortaleza, construida entre 1533 y 1540, sigue siendo la residencia del gobernador, y la UNESCO la declaró Patrimonio de la Humanidad junto con el sitio histórico en 1983.
Miramar es un distrito histórico a pasos del Viejo San Juan, el Condado y el Centro de Convenciones de Puerto Rico, con restaurantes y museos cerca. Su Museo de Arte y Diseño (MADMi) ocupa una casa que fue taller de artistas puertorriqueños, sobre todo de Lorenzo Homar.
El Morro
Castillo San Cristóbal
La Fortaleza
Calle San Sebastián
Plaza de Armas
MADMi
Guaynabo, con el Viejo San Juan en el horizonte
Guaynabo
Calles con portón en las lomas junto a la capital
Guaynabo es un municipio de 27 millas cuadradas entre San Juan, Bayamón, Aguas Buenas y la Bahía de San Juan. Juan Ponce de León y los primeros pobladores españoles vivieron aquí en el siglo 16, y su poblado sobrevive como las Ruinas de Caparra, un Monumento Histórico Nacional con un pequeño museo. Hoy Guaynabo tiene el valor mediano de vivienda más alto de la isla según el Censo ($226,800) y el ingreso mediano por hogar más alto ($46,731, 2020-2024).
Buena parte de Guaynabo vive detrás de un portón: una ordenanza municipal de 2007 señala que el municipio tiene “un gran número” de urbanizaciones y condominios con control de acceso, y otra de ese año aprobó mejoras al control de acceso de la urbanización Estancias de Torrimar, pagadas en parte por su asociación de residentes. Garden Hills es una urbanización que aparece en los récords del municipio por lo menos desde 1979, y Torrimar también le da nombre a una estación del Tren Urbano. El Parque Forestal La Marquesa está en el tope de una montaña, con un aviario, un mariposario y un teleférico; para ir de compras, San Patricio Plaza tiene más de 120 tiendas, y el Paseo Tablado reúne kioskos, barras y comida callejera.
Dorado queda a unos 35 minutos al oeste de San Juan, con ocho barrios, un casco urbano y una de las pocas plazas de la isla que todavía tiene una iglesia católica tradicional. Sus playas más conocidas son Kikita, dividida en tres partes (Cochino, Piedra y María) que les gustan a los surfers, y Ojo del Buey, que debe su nombre a una roca con forma de ojo de buey. La Casa del Rey, un cuartel español del siglo 19, es hoy un museo.
En los años 50, Laurance Rockefeller convirtió una antigua hacienda en el Dorado Beach Hotel. Hoy Dorado Beach, a Ritz-Carlton Reserve, se extiende por 1,400 acres con tres campos de golf diseñados por Robert Trent Jones Sr. Dorado también es el más vacacional de los tres: el 7.4% de sus viviendas se usa por temporada o de vez en cuando, frente al 4.6% en todo Puerto Rico (Censo, 2020-2024).
Lo que dicen las cifras sobre la demanda en la región capital.
Los valores más altos de la isla
Guaynabo ($226,800), San Juan ($171,200) y Dorado ($169,900) tienen los tres valores medianos de vivienda más altos de los 78 municipios de Puerto Rico según el Censo, frente a $131,500 en toda la isla (2020-2024).
Precios al alza
El índice de precios de vivienda de compraventas de la FHFA para Puerto Rico subió 4.1% en el año hasta el segundo trimestre de 2026 y 66% desde mediados de 2019 (un índice de toda la isla que la FHFA considera todavía en desarrollo).
Un aeropuerto activo a minutos
El aeropuerto Luis Muñoz Marín de San Juan embarcó 6.66 millones de pasajeros en 2025, 2.6% más que en 2024, el número 38 entre todos los aeropuertos de EE. UU. (FAA).
La gente se queda
La población de Dorado se mantuvo estable de abril de 2020 a julio de 2025 (de 35,876 a 35,891) y la de Guaynabo bajó 0.8%, mientras la de Puerto Rico cayó cerca de 3% (estimados del Censo).
Cómo son las viviendas aquí
Tres mercados de vivienda en un mismo metro. San Juan es el más vertical de la isla: el 22.9% de sus viviendas está en edificios de 20 unidades o más, la proporción más alta de todos los municipios y casi cuatro veces el 6.1% de la isla, y solo el 39.7% son casas independientes. También es el más antiguo, con cerca del 35% de sus viviendas construidas antes de 1960, frente al 14% en toda la isla. En Guaynabo cerca de la mitad de las viviendas (52.6%) son casas independientes y el 15.9% está en edificios de 20 unidades o más. Dorado es sobre todo de casas, 72.6% independientes y 17.8% adosadas, y el 26.1% de sus viviendas se construyó en 2000 o después, frente al 16.6% en toda la isla (Censo, 2020-2024).
Las medianas del Censo incluyen todas las viviendas ocupadas por sus dueños en cada municipio, así que un condominio con vista al mar en el Condado, una casa en una urbanización con control de acceso en Guaynabo o una casa en una comunidad turística de Dorado puede tener un precio muy por encima.
Condominios
Desde las torres frente a la playa del Condado hasta edificios en la laguna y en Guaynabo. Se rigen por la Ley de Condominios de Puerto Rico (Ley 129-2020) y el reglamento de cada edificio: pide el reglamento, el presupuesto y las actas más recientes antes de hacer una oferta.
Urbanizaciones con control de acceso
Funcionan con un permiso del municipio (Código Municipal, Ley 107-2020) y son comunes en Guaynabo. Pregunta quién mantiene las calles y el portón, y qué cubre la cuota de mantenimiento.
Comunidades turísticas
Discover Puerto Rico describe los resorts frente al mar, los campos de golf y los vecindarios exclusivos de Dorado; solo Dorado Beach cubre 1,400 acres. Si la casa está dentro de una comunidad turística, pide temprano sus reglas y cuotas.
Torres en la Laguna del Condado, San Juan
Escuelas
Las escuelas públicas de todo Puerto Rico son un solo sistema, a cargo del Departamento de Educación, que trabaja con siete Oficinas Regionales Educativas. Las escuelas de San Juan y Guaynabo pertenecen a la región de San Juan, con Carolina y Trujillo Alto; las de Dorado, a la región de Arecibo. Para saber qué escuela le toca a una dirección, usa el localizador Busca tu Escuela del Departamento.
Muchas familias del área metropolitana también miran colegios privados, entre ellos Robinson School en San Juan, que dice existir desde 1902, y TASIS Dorado, fundado en 2002, que ofrece 32 cursos de Advanced Placement.
Playas en la ciudad, una laguna protegida y lomas verdes, todo a poca distancia en carro.
Laguna del Condado
Una reserva natural estuarina de 200 acres desde 2013, con manglares, yerbas marinas, coral y manatíes, en medio de la ciudad. Los kayaks y los paddleboards salen de día y de noche.
Las playas de la ciudad
La playa del Condado, El Escambrón y Ocean Park son las tres principales playas urbanas de San Juan. Discover Puerto Rico advierte de corrientes fuertes en partes de la playa del Condado: báñate donde haya salvavidas, o en la laguna, más tranquila.
La Marquesa
El parque forestal de Guaynabo en el tope de una montaña, con aviario, mariposario, teleférico y áreas de juego.
La costa de Dorado
Corre olas en Kikita, acampa en Ojo del Buey o haz una caminata guiada por el bosque en Finca Gaia.
Huracanes, mapas de inundación y seguros
San Juan, Guaynabo y Dorado fueron declarados zona de desastre tras el huracán María en 2017 y el huracán Fiona en 2022 (FEMA). Antes de comprar o listar cerca del mar, de la laguna o de un río, busca la propiedad en el Portal de Inundación de la Junta de Planificación, que trabaja con el número de catastro del CRIM y los mapas FIRM y ABFE (hechos después de María) y da un resultado informativo, y en el Flood Map Service Center de FEMA. Las zonas V y VE son las costeras, donde además de la inundación hay oleaje.
La mayoría de las pólizas de vivienda no cubren inundaciones. El seguro de inundación del NFIP entra en vigor 30 días después de comprarlo (sin espera si lo compras con una hipoteca), cubre hasta $250,000 por la estructura y $100,000 por el contenido, y es obligatorio con una hipoteca respaldada por el gobierno federal en una zona de alto riesgo. Construir en una zona inundable requiere un certificado de elevación (Reglamento de Planificación Núm. 13).
El Aeropuerto Internacional Luis Muñoz Marín (SJU) queda a unos 10 minutos (5 millas) del Condado y a 15 de San Juan, según Discover Puerto Rico, y Dorado queda a unos 35 minutos de San Juan. Hacia el oeste, la PR-22, el Expreso José de Diego, es la autopista de peaje más transitada de la isla, con unos 200,000 vehículos al día en sus 52.2 millas de San Juan a Hatillo, pasando por Guaynabo, Bayamón, Toa Baja y Dorado (Metropistas).
El Tren Urbano, a cargo de la Autoridad de Transporte Integrado, tiene 16 estaciones en San Juan, Guaynabo y Bayamón, desde Bayamón, pasando por Torrimar, Río Piedras y Hato Rey, hasta Sagrado Corazón; las 16 reabrieron en julio de 2025 tras un periodo de servicio solo entre Bayamón y Martínez Nadal. No llega al Viejo San Juan, al Condado ni a Dorado, y la mayoría guía: el 73.4% de los trabajadores de San Juan y el 78.7% de los de Dorado van solos en su carro, y el viaje promedio al trabajo es de 24.0 minutos en San Juan, 24.5 en Guaynabo y 33.9 en Dorado (Censo, 2020-2024).
Lo que te queda al vender en San Juan, Guaynabo y Dorado
Tres precios de ejemplo en el área metropolitana de San Juan, de un condominio en el Condado a una casa en un resort de Dorado, y lo que cuesta el lado del listado en cada uno frente a un 2.5% tradicional. Una sola tarifa fija en lugar de un porcentaje: $6,999 fijos para una casa de alrededor de $700,000. $11,999 fijos para una casa de alrededor de $1,250,000. $19,999 fijos para una casa de alrededor de $2,500,000.⁶
Para una casa de alrededor de $700,000
Corredor tradicional (2.5%)$17,500
Servicio al 1% (mínimo de unos $3,000)$7,000
Tarifa fija Landian$6,999
$10,501⁵⁶
más en tu bolsillo que con un listado tradicional
Para una casa de alrededor de $1,250,000
Corredor tradicional (2.5%)$31,250
Servicio al 1% (mínimo de unos $3,000)$12,500
Tarifa fija Landian$11,999
$19,251⁵⁶
más en tu bolsillo que con un listado tradicional
Para una casa de alrededor de $2,500,000
Corredor tradicional (2.5%)$62,500
Servicio al 1% (mínimo de unos $3,000)$25,000
Tarifa fija Landian$19,999
$42,501⁵⁶
más en tu bolsillo que con un listado tradicional
Tarifa fija Landian⁶1% del precio$11,999 fijos para una casa de alrededor de $1,250,000. Eso es 0.96%, y nunca se convierte en un porcentaje.
Bajo $500,000, la tarifa que ves es final. Desde $500,000, un corredor puede proponer una tarifa distinta antes de que lo elijas, con una razón y siempre por debajo del 1% de tu precio esperado. Puedes decir que no y esperar a un corredor que acepte.
Cómo funciona Landian en San Juan, Guaynabo y Dorado
Los mismos tres pasos que en todo Landian, con corredores licenciados que trabajan en San Juan, Guaynabo y Dorado.
1
Reserva en línea
Ingresa tu dirección y el precio que esperas. Tu tarifa fija aparece al instante; elige una hora para la consulta.
2
Compara corredores
Te responden corredores locales licenciados que aceptan tu tarifa. Comparas sus tarjetas (calificación, experiencia, tiempo de respuesta) y eliges.
3
Reúnete y lista
Conoce a tu corredor y luego decide. Nada es exclusivo hasta que tu hogar esté listado, y puedes cancelar desde tu panel.
Una casa en Miramar, San Juan
¿Buscas casa en San Juan, Guaynabo y Dorado?
¿Te mudas por la playa del Condado, una calle con portón en Guaynabo o la costa de Dorado? Dinos qué pueblos estás mirando y te conectamos con un corredor del comprador licenciado que trabaja el área metropolitana de San Juan. En Puerto Rico la escritura se firma ante un notario, un abogado autorizado por el Tribunal Supremo que es imparcial y no es abogado de ninguna de las partes, y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Si la casa va a ser tu residencia, pídele al CRIM la exoneración residencial, que aplica a una sola vivienda por dueño.
Un corredor del comprador licenciado por una tarifa fija de la misma tabla, según el precio del hogar que compras. La tarifa suele cubrirse con la aportación del vendedor, y lo que el vendedor aporte por encima te regresa como reembolso o crédito para gastos de cierre donde se permita.¹
¿Cuánto cuesta vender una casa en San Juan, Guaynabo o Dorado con Landian?
Una sola tarifa fija según el precio de tu hogar, no un porcentaje: $6,999 fijos para una casa de alrededor de $700,000. $11,999 fijos para una casa de alrededor de $1,250,000. $19,999 fijos para una casa de alrededor de $2,500,000. La ves antes de conocer a tu corredor, se escribe en tu acuerdo y se paga de lo que recibes al cierre. Nada por adelantado.
¿La tarifa es la misma en San Juan, Guaynabo y Dorado?
Sí. La tabla depende del precio del hogar, no del pueblo, así que una casa al mismo precio paga la misma tarifa fija en cualquier parte de Puerto Rico. Bajo $500,000, la tarifa que ves es final. Desde $500,000, un corredor puede proponer una tarifa distinta antes de que lo elijas, con una razón y siempre por debajo del 1% de tu precio esperado. Puedes decir que no y esperar a un corredor que acepte.
¿Landian tiene corredores en San Juan, Guaynabo y Dorado?
Sí. Landian tiene una página de oficina en San Juan y te conecta con corredores locales licenciados a unas 75 millas de tu hogar, así que Guaynabo, Dorado y el resto del área metropolitana están cubiertos. Te responden los corredores que aceptan tu tarifa, y los comparas antes de que nadie te llame.
¿A qué distancia queda el aeropuerto de San Juan?
Discover Puerto Rico ubica el Condado a unos 10 minutos (5 millas) del Aeropuerto Internacional Luis Muñoz Marín y San Juan a unos 15, y Dorado a unos 35 minutos de San Juan. La PR-22, el expreso de peaje hacia el oeste, pasa por Guaynabo y Dorado.
¿Qué escuelas públicas sirven a San Juan, Guaynabo y Dorado?
El Departamento de Educación de Puerto Rico administra todas las escuelas públicas de la isla. San Juan y Guaynabo están en su oficina regional de San Juan, y Dorado en la de Arecibo. Usa el localizador Busca tu Escuela del Departamento para saber qué escuela le toca a una dirección.
¿El Tren Urbano llega al Condado o al Viejo San Juan?
No. Sus 16 estaciones van desde Bayamón, pasando por Guaynabo, Río Piedras y Hato Rey, hasta Sagrado Corazón, así que al Condado, al Viejo San Juan y a Dorado se llega en carro o en guagua.
¿Cómo sé si una casa está en zona inundable?
Búscala en el Portal de Inundación de la Junta de Planificación (portaldeinundacion.jp.pr.gov) con el número de catastro del CRIM, y en el Flood Map Service Center de FEMA. El resultado de la Junta es informativo y usa los mapas FIRM y ABFE. La mayoría de las pólizas de vivienda excluyen las inundaciones, y el seguro del NFIP entra en vigor 30 días después de comprarlo.
¿Quién se encarga del cierre en Puerto Rico?
Un notario, que en Puerto Rico es un abogado autorizado por el Tribunal Supremo y no es abogado ni del comprador ni del vendedor, prepara la escritura, que luego se inscribe en el Registro de la Propiedad. Tu corredor se encarga de la oferta, las inspecciones y el calendario; el notario, de la escritura.
¿Cómo funciona comprar una casa en San Juan, Guaynabo o Dorado con Landian?
Recibes un corredor del comprador licenciado por una tarifa fija de la misma tabla, según el precio del hogar que compras. La tarifa suele cubrirse con la aportación del vendedor, y lo que el vendedor aporte por encima te regresa como reembolso o crédito para gastos de cierre donde se permita.
Tu hogar en el área metro de San Juan. Una tarifa fija.
Fijada antes de conocer a tu corredor. Sin exclusividad. Cancela cuando quieras. Se paga solo al cierre.
⁶Tarifa fija de listado según el precio esperado: $5,999 desde $600,000; $6,999 desde $700,000; $7,999 desde $800,000; $8,999 desde $900,000; $9,999 desde $1,000,000; $11,999 desde $1,250,000; $14,999 desde $1,500,000; $19,999 desde $2,000,000; menor por debajo de $600,000. Se basa en el mayor entre el precio que indicas y un estimado de terceros del valor de tu hogar, y se escribe en tu acuerdo de cliente antes de conocer a un corredor. Si tu precio de listado cae en un escalón superior, la tarifa sigue la tabla; nunca sube después de que tu hogar está listado. Bajo $500,000 la tarifa que ves es final; desde $500,000 un corredor puede proponer un monto distinto antes de que lo elijas, siempre por debajo del 1% del precio esperado. Se paga solo al cierre.
⁵El ahorro del vendedor se estima frente a una comisión de 2.5% del lado del listado sobre el precio final de venta. La ley no fija las comisiones y son negociables, así que el ahorro real varía según el mercado, el corredor y la propiedad. La tarifa mostrada es la tarifa fija del lado del listado para el precio del hogar, fijada en Landian antes de que el vendedor conociera al corredor.
¹Reembolsos disponibles donde las leyes de la jurisdicción lo permiten. Se excluyen AL, AK, KS, LA, MS, MO, OK, OR y TN. En las jurisdicciones con restricciones se puede solicitar un crédito del vendedor en lugar de un reembolso.
